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‘6억 대출 규제’에 잔금 조달 차질, 분양 포기?···분양시장도 혼란

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행복인 25-07-01 21:43 0회 0건

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“전세대출 금지로 잔금 막혀서 방법이 없으면 전매제한 풀리는 대로 분양가에 내놓을 예정입니다.” (성동구 신축 아파트 관련 커뮤니티)
정부의 고강도 대출 규제가 발표된 이후 첫 은행 영업일이었던 30일 아파트 분양을 받은 이들을 비롯해 은행 창구에서도 혼선이 빚어졌다. 특히 올해 하반기 입주를 앞둔 수도권 신축 아파트 온라인 커뮤니티에선 대출 규제로 자금 조달 계획이 틀어지게 되자 한숨을 내쉬는 반응을 쉽게 찾아볼 수 있었다. 이날 비대면 주택담보대출이 막히자 은행 창구로 달려온 고객도 있었다. 은행들도 갑작스러운 규제 시행에 금융당국에 구체적 가이드라인을 묻기에 바빴다.
금융위원회가 지난 28일 즉각 시행키로 한 가계부채 관리방안은 이날 이후 입주자모집공고를 낸 수도권의 분양 단지의 잔금 대출이 6억원으로 한도가 제한된다. 곧 입주가 시작되는 서울 서초구의 메이플자이, 성동구의 오티에르 포레 등은 그에 앞서 입주자모집공고를 냈기 때문에 예외를 적용받지만, 아직 분양이 시작되지 않은 송파구 잠실 르엘 등은 규제 대상에 들어간다.
통상 주택 분양을 받은 후 입주 시 주택담보대출를 받거나, 전세 세입자를 받아 보증금으로 분양 잔금을 치르는 경우가 많았기 때문에 신규 아파트 수분양자들로선 발등에 불이 떨어진 셈이다. ‘로또 청약’이 한순간에 날아가게 생긴 것이다.
입주자모집공고일과 별개로, 모든 분양 단지에서 ‘조건부 전세대출’도 금지된다. 신축 주택 청약에 당첨된 수분양자가 전세 세입자를 구해 보증금으로 분양 잔금을 치르는 것이 전면 차단된 것이다. 이에 따라 전세금으로 잔금을 치르려면 대출이 전혀 없는 세입자를 구해야 하는데, 사실상 ‘하늘의 별 따기’에 가깝다. 오는 7월 입주하는 성동구 라체르보푸르지오써밋, 11월 동대문구 이문아이파크자이, 12월 송파구 잠실래미안아이파크 등이 당장 영향을 받게 됐다.
동대문구의 신축 아파트를 분양받은 A씨는 온라인 커뮤니티에 “세입자 구해서 잔금 치러야 하는데 세입자 전세대출을 막아놨으니 큰일”이라며 “아이 봐줄 부모님 댁 근처에 사느라 어쩔 수 없이 전세로 주는 건데 죄인 취급한다”고 말했다.
전문가들은 이번 대출 규제가 분양 단지의 매매가·분양가를 하향 조정하는 데 영향을 줄 것이라고 내다보면서도 일부 분양 단지에서의 이같은 파급 효과가 전체 수도권 주택 시장에 미칠 영향이 크지는 않다고 분석했다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “서울 외곽·경기도 분양 단지를 중심으로 분양을 포기하는 사례가 속출하면서 매매가와 전세가가 하락할 가능성이 있다”면서 “향후 분양 시장에서 수요자들의 대출 사정을 고려해 분양가가 하향 조정될 수도 있다”고 내다봤다.
한편 대출 규제가 시행된 후 첫 영업일을 맞은 이날, 은행권도 고객도 일부 혼선을 빚었다. 수도권 주택담보대출 최대한도를 6억원으로 제한하는 등의 주요 내용은 이미 공유됐지만, 세부 가이드라인이 확정되지 않아 은행도 고객의 문의에 명쾌한 답을 주지 못한 사례도 있다.
한 시중은행 관계자는 “주택대출금을 6억원으로 막아 놓은 상황에서 8억원의 전세보증금반환대출을 해줘야 하는지에 대한 가이드라인이 없다”며 “각 은행 담당자들이 당국에 여러 질문을 해놓고 답변을 기다리는 중”이라고 귀띔했다.
주말 사이 대부분 은행의 비대면 대출이 막혀 수요자들이 부랴부랴 영업점을 찾기도 했다. 이날 서울시청 인근 한 은행에서 만난 30대 A씨는 “주담대 갈아타기를 알아보고 있었는데 비대면 대출이 막혔다고 해서 급히 은행에 왔다”며 “비대면 대출 금리가 더 낮은데 어떻게 대응해야 할지 고민하고 있다”고 말했다.
금융위원회는 대출 관련한 규정 적용을 두고 논란이 일자 이날 오후 ‘계약서’ 작성이 기준이라는 참고자료를 배포했다. 금융위는 주택담보대출이든 전세대출이든 규제 시행전인 지난 27일까지 매매 계약서 또는 전세 임대차 계약서를 작성한 경우에만 기존 규정을 적용한다고 설명했다.
금융당국은 또 부동산 대출 규제와 관련해 전 금융권을 대상으로 주택담보대출과 신용대출 심사가 제대로 이뤄지고 있는지 이날부터 현장 점검을 시작했다. 금융감독원은 이와 함께 막힌 대출 수요가 사업자 대출이나 2금융권으로 이동하는 ‘풍선효과’ 발생 여부도 같이 살펴볼 예정이다.
김초엽, 저우원 등 한국과 중국을 대표 여성 SF 작가 6명이 ‘몸’을 주제로 뭉쳤다. 신체를 소재로 놓고 각자의 색을 담은 작품을 엮은 앤솔러지를 냈다. 책 출간과 함께 올해 열린 서울국제도서전에 참여한 작가들을 지난 19일 서울 삼성동 코엑스에서 만났다.
한국에서는 김초엽, 김청귤, 천선란이 중국에서는 저우원, 청징보, 왕칸위 작가가 참여했다. SF 문학 장르는 전통적으로 미국과 러시아, 유럽 등 서구 문화권에서 주도하고 있지만, 최근에는 아시아 작가들의 활동도 눈에 띈다.
과학기술 발전에 국가적 역량을 쏟아고 있는 중국은 SF 문학 육성에도 관심이 많다. 2015년 아시아 작가 최초로 류츠신이 <삼체>로 세계 3대 SF 문학상인 휴고상 수상자가 된 이후, 2016년 하오징팡, 2023년 하이야 등 세명의 휴고상 수상 작가를 배출했다. 2023년 청두에서는 세계 SF 작가들의 축제로 불리는 세계공상과학대회(월드콘)가 열리기도 했다.
중국 양대 SF 문학상인 성운상과 은하상을 모두 수상한 작가 청징보는 “중국에서 SF 문학은 황당한 것이 아니다. 중국 사람들은 ‘진짜로 우주에 갈 수 있다’고 생각하기 때문에 SF를 믿을만한 이야기로 느낀다”며 “사회적으로도 문화 역량 강화를 위해서 과학을 기반으로 하는 컨텐츠를 장려하는 분위기”라고 말했다.
중국 작품은 SF에 방대한 역사 이야기를 녹여내는 등 전통적인 서양 작품들과 차별화된 모습을 보이기도 한다. 김초엽 작가는 “중국 작가들은 작품의 긴 역사를 모두 깔고 이야기를 풀어낸다는 느낌이 있다”며 “SF가 미래로 가는 작품이지만, 근저에 중국의 역사가 자리 잡고 있는듯한 느낌이 특징”이라고 말했다. 김청귤 작가는 “작품에서 중국적인 색채가 느껴진다”며 “중국 작가들이 내가 상상하지 못했던 과학적인 이야기를 풀어내서 재미있다”고 말했다.
그간의 SF 작품들이 신체라는 한계를 넘어서 새로운 세계를 꿈꾸던 것과 달리 이번 책에서는 다시 몸으로 돌아간다. 작품들은 데이터의 세계로 이주한 인류(김초엽 ‘달고 미지근한 슬픔’), 인공지능(AI) 비서 역할을 하도록 개발된 ‘위’를 뇌에 이식한 사람들의 이야기(왕칸위, ‘옥 다듬기’), 각국의 언어가 섞이고 오염돼 소통의이 어려우지는 모습(저우원 ‘내일의 환영, 어제의 휘광’) 등을 그린다.
저우원 작가는 “사람들은 언어나 의지를 신체로부터 분리된 것처럼 여기지만, 언어는 몸에 기반한 것이라 생각한다”고 말했다. 청소년시절부터 류츠신의 작품들을 읽으며 SF 작가의 꿈을 키웠다는 그는 ‘왕좌의 게임’ 시리즈로 유명한 조지 R.R. 마틴이 수여하는 테란상과 중국 성운상을 수상했다.
주인공은 작가 6명이지만 숨은 조력자 덕분에 기획이 가능했다. 소설가이자 번역가인 김이삭이다. 2023년 11월 서울에서 열린 ‘한중 여성 작가 대담’에 참여한 김이삭 소설가가 “교류의 기회를 한 번으로 끝내긴 아쉽다”며 공동 작업을 제안했다. 그는 “한국과 일본, 일본과 중국의 SF 작가들은 서로 교류가 많은데, 한중 교류를 많지 않아 기회를 놓치면 안 되겠다 생각했다”고 했다.
책은 한국에서는 도서전에 맞춰 이달 초 출간됐다. 중국에서는 오는 8월 상하이문학주간에 맞춰 선보일 예정이다.
향후 50년의 한국 사회를 내다볼 때 가장 확실한 것은 인류 역사에서 경험해보지 못한 초유의 고령화사회를 맞이할 것이라는 점이다.
한국은 수년 내로 세계 최장수 국가가 되며, 2070년대에는 65세를 기준으로 노인부양비(18~64세 근로 연령층 인구 대비 65세 이상 인구 비중)가 100%를 넘는 세계 최초의 국가가 될 것으로 예상된다.
통계청은 50년 후 한국인의 기대수명이 90세를 조금 넘어갈 것으로 전망하지만, 통계청의 과소추계 편향을 감안하면 95세 이상으로 늘어날 가능성이 크다고 본다. ‘백세 인생’이 레토릭이 아닌 현실로 다가올 것이다.
오래 살게 된 것이 저주가 아닌 축복이 될 수 있도록 우리 삶의 패러다임은 물론 노동시장과 국가정책의 패러다임을 바꾸어야 한다.
새 정부는 50년 후의 인구 고령화에 대비하는 장기 비전과 중장기 정책 방향에 관한 초당적인 연구와 논의를 통해 ‘비전 2070’을 수립할 것을 제안한다. 정부와 국회를 동시에 자문하는 초당적 위원회를 구성해 국책연구기관은 물론 학계와 민간연구기관들이 논의 과정에 폭넓게 참여하도록 하면 좋을 것이다.
백세 인생이 보편화하는 장수 시대에 우리는 삶의 패러다임을 어떻게 전환하며, 어떤 분야에 어떤 개혁을 해야 할까? 오래 살게 된 것이 은퇴 후 오랜 시간을 무위도식하며 지내는 것이 되어서는 안 될 것이다. 60세나 65세에 은퇴해 30여년을 연금에 의존하며 사는 것은 가능하지도, 바람직하지도 않다.
필자는 ‘활동적 노화’를 증진함과 아울러 연금수급 개시연령의 기대여명, 즉 평균 연금수급 소요 기간이 20년이 넘지 않도록 할 것을 제안한 바 있다. 구체적으로 70세의 기대여명이 20년이 될 2050년쯤까지 연금 연령과 정년을 70세로 높이자는 것이다. 경직된 연공급제를 직무급 위주로 바꾸는 노동시장 개혁이 동시에 이루어져야 하며, 급속도로 변화하는 기술 발전에 적응할 수 있도록 평생교육과 훈련체제가 뒷받침될 필요가 있다.
그동안은 연금개혁, 교육개혁, 노동시장 개혁과 인구정책이 별도로 논의됐지만 통합적인 논의가 필요하다. 인공지능(AI) 전환과 중장기적인 산업 정책을 포함한 경제 정책과 데이터 정책, 조세와 사회보장급여의 통합적인 개혁, 기후위기 대응을 포함한 에너지 정책, 인력수급 정책 등도 함께 조율하며 이루어져야 한다. 기본사회의 비전과 중장기 정책도, 외국인 노동자와 이민자 수용에 대한 중장기 정책도 이러한 종합적인 전망 속에서 고려되어야 한다.
개별 분야별로 근시안적인 정책이 수립되고 정권 또는 다수당의 변경에 따라 정책의 일관성이 훼손되면 대한민국이 그동안 이루어낸 성과는 머지않아 물거품이 될 가능성이 크다.
중장기 정책을 수립할 때에는 불확실성에 대해 고려를 하는 것이 중요하다. 가령 50년 후 인구구조에는 불확실성이 크지 않지만, 50년 후 원전과 재생에너지의 가격과 위험성 등에 대한 예측은 상당한 불확실성을 안고 있다. 제한된 정보와 불완전한 예측에 근거해 중장기 계획을 수립하지만 향후 지속적으로 조정해나갈 여지를 인정하면 첨예한 대립이 한층 완화될 수 있을 것이다.
새 정부가 수립하는 비전 2070의 중요한 내용들이 진영 간의 대립을 넘어서 최고의 지식과 지혜를 동원해 마련돼야 한다. 전문가들 사이에 합의가 이루어지지 않는 분야에 대해서는 다수 의견과 소수 의견을 병기하되 향후 5년, 10년 주기로 재검토와 재논의를 할 수 있도록 한다면 대한민국이 초고령화를 새로운 기회로 만들어 도약하는 선도국가가 될 수 있을 것이다.
정부가 수도권의 주택담보대출을 조이면서 ‘6억원’이라는 최대 한도를 설정한 건 이번이 처음이다. 그만큼 ‘고액 영끌’ 대출을 받아 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 마포·용산·성동구 등의 집을 사는 경우가 늘고, 이들 지역 집값을 끌어올린다고 판단한 것이다. 발표 직후 다음날인 28일부터 즉각 시행되는 조치로 이들 지역의 단기 과열 조짐이 일단 숨고르기에 들어갈 가능성이 커졌다.
정부가 27일 가계대출 관리 방안 중 가장 눈에 띄는 건 ‘6억원’ 주택담보대출 한도 설정이다. 이는 서울 아파트값 급등세를 이끈 ‘갈아타기’ 수요와 ‘갭 투자’ 매매를 수요 단계에서 억제하겠다는 강력한 의지로 풀이된다. 10억원이 넘는 빚을 내 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타려는 경향을 주담대 한도 제한으로, 토지거래허가구역 인근 한강벨트 지역에서 풍선효과를 보이고 있는 갭투자 수요 역시 조건부 전세대출 금지 등으로 틀어 막겠다는 것이다.
2019년 문재인 정부 당시 대출을 조인 ‘12·16대책’에서는 투기과열지구 15억원 초과 아파트에 대출을 금지했나 그외 아파트에 대출 한도를 총액을 일괄적으로 제한하진 않았다.
정부는 이날 브리핑에서 주택담보대출을 최대 6억원의 설정 배경으로 ‘감당 가능한 대출’이라고 설명했다.
신진창 금융위 금융정책국장은 브리핑에서 “최대 한도 6억원은 수도권 주택 가격 수준과 주택을 구입할 때 금융권 대출을 이용하는 정도, 소득 대비 부채 등을 고려해 정했다”며 “앞으로 15억~20억원 대출을 받아 고가의 주택을 구입하는 사례는 발생하지 않을 것”이라고 말했다.
예를 들어 6억원을 30년 만기로 주택담보대출을 받으면 월평균 상환액이 약 300만 원 수준이다. 정부는 이를 실수요자들의 ‘감당 가능한 대출’의 한계로 판단했다고 덧붙였다.
신 국장은 또한 “금융권이 대출 총량 관리를 하고 있기 때문에 대출 재원은 한정돼 있다”며 “한 사람에게 20억 원을 빌려주는 것보다, 10명에게 2억 원씩 대출하는 것이 바람직하다는 판단”이라고 말했다.
실제 김도읍 국민의힘 의원이 국토교통부로 제출받은 지난해 1~6월 ‘서울 부동산 자금조달계획서’에 따르면 집값이 비싼 지역일수록 초고액 대출로 집을 사는 비중이 컸다. 대출을 끼고 집을 산 거래 중 10억원 이상 대출을 받은 비중은 강남구(23.81%), 서초구(21.1%), 용산구(11.96%) 순으로 많았다.
전문가들은 강남 3구와 마·용·성 등에선 이날 조치의 파장이 클 것으로 내다봤다. 유례없는 수준의 고강도 규제인 만큼, 정책 효과 또한 빠르게 나타날 것이라는 관측이 나온다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “정부 대출 규제는 최근 가격이 급등한 강남권과 한강벨트 아파트가 가장 큰 영향을 받을 것으로 전망된다”고 말했다.
부동산 애널리스트 출신 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “역대 가장 강력한 수준의 대출 규제”라면서 “가격이 빠르게 많이 오른 지역일 수록 상승세가 빠르게 식을 것”이라고 예측했다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 “이미 가격 상승에 대한 피로와 맞물려 거래 감소·가격 조정 등 안정 효과가 곧 나타날 것”이라고 내다봤다.
일각에선 그러나 금리인하 국면이고, 서울 신축 아파트 공급 부족 등의 영향으로 장기적으로 집값이 다시 오를 것이라는 전망도 조심스럽게 나온다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “단기 효과는 있겠으나 공급 부족, 유동성 증가 등 집값이 오르는 구조적 환경이 변하지 않았다”며 “장기적으로는 서울 집값이 강보합세를 보일 것으로 예상된다”고 말했다.
앞서 15억원 이상 아파트의 대출을 전면 금지했던 문재인 정부 12·16 대책도 4~5개월 간은 효과를 냈으나 저금리 환경의 지속으로 장기적으론 집값 오름세를 막지 못했다는 이유에서다.
정부는 집값 상승 요인 중 하나로 지목되는 정책 대출을 25% 줄이는 방안도 꺼냈다. 정책 대출 중 비중이 큰 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출도 최대한도를 대상별로 축소한다. 청년, 신혼부부 등도 영향을 받게 된다.
정수호 국토교통부 주택기금과장은 “정책대출이 무분별하게 많이 늘었고 집값 상승에 영향을 미쳤다는 지적이 있다”며 “최대 대출 한도를 줄여 한정된 재원을 나누고 상환 능력에 맞는 적절한 대출을 유도하는 것”이라고 말했다.

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